전세에서 월세로 전환 — 바꾸기 전 꼭 계산할 7가지 체크리스트

전세 만기가 다가오는데 집주인이 월세 전환을 제안했다. 아니면 전세금이 너무 올라서 차라리 월세가 낫지 않을까 고민이 시작됐다. 전세자금대출 이자를 매달 내는 것과 월세를 내는 것, 숫자로 따져보면 어느 쪽이 실제로 유리한 걸까.

이 글에서는 현재 기준금리와 전월세전환율을 기반으로 전세 대출이자와 월세의 실질 비용 차이를 비교하고, 월세 세액공제까지 반영한 체감 비용 산출법을 정리한다. 계산기 하나 없이도 내 상황에 맞는 판단 기준을 잡을 수 있도록 구성했다.

전세에서 월세로 전환, 지금 시장은 어떤 방향인가

서울 아파트 기준으로 전세에서 월세로 갱신한 계약이 2025년 5,235건으로 역대 최다를 기록했다는 보도가 있다. 전체 갱신 계약의 약 5.3%에 해당하는 수치다. 강남·송파·강동·서초 등 이른바 강남 4구에서 전환 비중이 특히 높았다고 알려져 있다.

이런 흐름의 배경에는 전세 공급 부족이 있다. 입주 물량이 줄면서 집주인 입장에서는 월세 수익이 더 안정적이라고 판단하는 경우가 늘고 있다. 세입자 입장에서 중요한 건, 이 흐름이 '내게 유리해서' 생긴 게 아니라는 점이다.

그렇다면 실제 비용으로 따져봤을 때 어느 쪽이 더 나은지, 숫자부터 확인해보자.

전세 월세 전환 비용 비교 — 기준금리와 전환율의 차이

현재 한국은행 기준금리는 연 2.5%다. 반면 한국주택금융공사가 적용하는 전월세전환율은 6.4%로, 기준금리의 약 2.5배에 달한다.

이 차이가 핵심이다. 전세자금대출 이자는 연 3~4%대에서 형성되는 반면, 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 전환율은 6%를 넘는다. 같은 금액이라도 월세로 전환하면 매달 내는 돈이 더 많아진다는 뜻이다.

실제로 알아보다 보면 "전월세전환율"과 "법정 상한"을 혼동하는 경우가 많다. 법정 상한은 기준금리 + 3.5%로 현재 6.0%인데, 시장에서 실제 적용되는 전환율은 이보다 높은 경우도 있다. 갱신 계약이라면 법정 상한(6.0%)이 적용되지만, 신규 계약은 당사자 합의로 그 이상도 가능하다.

내 계약이 갱신인지 신규인지에 따라 적용되는 전환율이 달라지니, 이 구분부터 확인해야 한다.

전세 월세 전환 계산법 — 보증금 3억 원 기준 사례

전월세전환 공식은 단순하다.

월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12

보증금 3억 원짜리 전세에서 보증금 1억 원 + 월세로 바꾼다고 가정하면, 전환 대상 금액은 2억 원이다.

단순 비교만 놓고 보면 전세 대출을 유지하는 쪽이 월 납부액이 약 32만 원 적다. 하지만 여기서 끝이 아니다. 월세에는 세액공제라는 변수가 있고, 전세에는 보증금 사고 리스크가 따른다.

많은 사람들이 월세 전환 계산을 할 때 대출 금리만 비교하고 세액공제를 빠뜨리는데, 이 부분이 체감 비용을 꽤 바꿔놓는다.

전세 월세 전환 시 월세 세액공제 — 놓치면 손해

월세 세액공제는 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주라면 연간 월세 1,000만 원 한도 내에서 15~17%를 돌려받을 수 있는 제도다. 국세청에 따르면 최대 약 170만 원까지 환급이 가능하다.

앞의 사례에서 월 107만 원씩 월세를 낸다면 연간 약 1,280만 원인데, 공제 한도인 1,000만 원에 17%를 적용하면 약 170만 원을 돌려받는다. 실질 연간 비용은 약 1,110만 원으로 줄어든다.

세액공제를 반영해도 전세 대출이자보다 약 210만 원 더 든다. 다만 이건 대출 금리 3%를 가정한 경우고, 시중은행 전세대출 금리가 4%대 중반까지 올라가면 격차는 상당히 좁혀진다.

숫자만 보면 전세가 유리한 것 같은데, 그렇다면 왜 월세로 바꾸는 사람이 늘고 있을까.

전세 월세 전환 판단 기준 — 비용 말고 따져야 할 것들

비용만 놓고 보면 전세 대출이 대부분의 경우 저렴하다. 그런데도 월세를 선택하는 이유는 비용 외의 변수 때문이다.

전세 사기 리스크. 보증금 3억 원이 묶이는 전세는 집주인의 재정 상태에 따라 돈을 돌려받지 못할 위험이 있다. 월세는 보증금이 적어 이 리스크가 낮다.

유동성. 전세금을 묶어두느냐, 그 돈을 다른 곳에 쓸 수 있느냐의 차이다. 앞의 사례에서 반전세로 전환하면 2억 원의 여유 자금이 생긴다. 이 돈을 연 4% 수익으로 운용하면 연 800만 원의 기회이익이 발생하는데, 이걸 반영하면 실질 격차가 거의 사라진다.

거주 기간. 1~2년 단기 거주라면 보증금을 크게 넣는 전세보다 월세가 이사 비용 면에서 유리할 수 있다. 반대로 4년 이상 장기 거주라면 전세 쪽이 누적 비용에서 확실히 앞선다.

후기를 보면 "월세가 아깝다"는 의견과 "전세 사기 걱정 없어서 편하다"는 의견이 팽팽하다. 결국 내 대출 금리, 보증금 규모, 거주 기간이라는 세 가지 변수로 결론이 갈린다.

전세 월세 전환 전 체크리스트 — 계약 전에 확인할 7가지

특히 갱신 계약에서 집주인이 6%를 초과하는 전환율을 제시했다면 법적으로 무효다. 이 부분에서 실수하는 세입자가 적지 않다. 계약서에 서명하기 전에 반드시 계산해보자.

전세에서 월세로 전환, 결론은 내 숫자에 있다

지금 계약 만기가 다가온다면, 위의 체크리스트 7가지를 하나씩 채워보자. 숫자를 직접 넣어보면 막연했던 고민이 구체적인 판단으로 바뀐다. 전환율 공식에 내 보증금을 대입하는 데 걸리는 시간은 5분이면 충분하다.

자주 묻는 질문

Q. 전월세전환율이 정확히 뭔가요?

전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이다. 공식은 (전환 보증금 × 전환율) ÷ 12 = 월세액이며, 한국주택금융공사 기준 현재 6.4%가 적용되고 있다. 갱신 계약에서는 법정 상한인 기준금리 + 3.5%(현재 6.0%)를 초과할 수 없다.

Q. 전세 유지하는 게 무조건 싼 건가요?

대출 금리가 3%대라면 대부분 전세가 저렴하다. 하지만 시중은행 금리가 4.5% 이상이거나, 월세 세액공제를 최대로 받을 수 있는 소득 구간이라면 격차가 크게 줄어든다. 보증금 기회비용까지 고려하면 역전되는 경우도 있다.

Q. 월세 세액공제 받으려면 조건이 뭔가요?

총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주(또는 세대원)여야 하며, 연간 월세 1,000만 원 한도 내에서 15~17%를 공제받는다. 연말정산 시 임대차계약서와 월세 이체 증빙을 제출해야 하고, 무주택 요건이 충족되지 않으면 혜택이 사라진다.

Q. 집주인이 전환율 7%를 제시했는데 받아들여야 하나요?

갱신 계약(계약갱신청구권 행사)이라면 법정 상한 6.0%를 초과하는 부분은 무효다. 신규 계약이라면 당사자 합의로 법정 상한을 넘길 수 있지만, 주변 시세와 비교해 과도하다면 협상 여지가 있다. 국토교통부 전월세전환율 고시를 근거로 제시하면 도움이 된다.

Q. 반전세로 바꾸는 것도 괜찮을까요?

보증금을 일부 줄이고 나머지를 월세로 전환하는 반전세는 전세 사기 리스크를 낮추면서도 월세 부담을 완전히 지지 않는 절충안이다. 다만 전환 대상 금액이 작을수록 세액공제 혜택도 줄어드니, 내 소득과 공제 조건을 함께 따져봐야 한다.

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